9 questões sobre os novos prazos de concessão de crédito à habitação

A recomendação do Banco de Portugal limita a duração da contratação de novos créditos.

Os contratos de crédito à habitação com duração de 40 anos são, a partir de 1 de Abril, apenas para quem tem até 30 anos. Com mais idade os prazos serão mais reduzidos e, por consequência, as prestações sobem. Esta revisão atualiza a recomendação do Banco de Portugal, de 2018.  

O Banco de Portugal recomendou e, a 1 de Abril de 2022, serão introduzidos limites a alguns dos critérios que as instituições devem observar, aquando da concessão de contratos de crédito à habitação, contratos de crédito com garantia hipotecária ou equivalente e contratos de crédito ao consumo.

Quais são os créditos abrangidos pela recomendação revista do Banco de Portugal?

A recomendação do Banco de Portugal diz respeito aos:

- contratos de crédito sujeitos ao regime previsto no Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho;

- aos contratos de crédito aos consumidores regidos pelo Decreto-Lei n.º 133/2009, de 2 de junho, e alterações subsequentes.

Ou seja, abrange os contratos de crédito à habitação, contratos de crédito com garantia hipotecária ou equivalente e contratos de crédito ao consumo.

Qual é a duração recomendada dos novos créditos à habitação?

A recomendação refere que a duração dos novos contratos de crédito à habitação não deve exceder:

- os 40 anos para mutuários com até 30 anos de idade;

- os 37 anos para mutuários entre os 31 e os 35 anos;

- os 35 anos para mutuários a partir dos 36 anos.

Caso sejam dois mutuários, considera-se a idade do mais velho.

O objetivo da recomendação do Banco de Portugal é que «a maturidade média do conjunto dos novos contratos de crédito à habitação, crédito com garantia hipotecária ou equivalente concedidos durante cada ano por cada instituição convirja gradualmente […] para trinta anos».

Qual é a duração recomendada para novos contratos de crédito ao consumo?

A maturidade dos novos contratos de crédito ao consumo não deverá exceder:

- 7 anos para os contratos de crédito pessoal;

- 10 anos para contratos de crédito automóvel.

No caso de contratos de crédito pessoal com as finalidades de educação, saúde e energias renováveis, estes podem ter uma duração máxima de 10 anos, desde que a afetação do crédito a estas finalidades seja devidamente comprovada pela instituição.

Quais os créditos excluídos desta recomendação?

O Banco de Portugal excluiu do âmbito da recomendação determinados tipos de contratos de crédito, tais como ultrapassagens de crédito e contratos de crédito destinados a regularizar situações de incumprimento.

Também não estão abrangidas operações cujo montante seja igual ou inferior a dez vezes a remuneração mínima mensal garantida ou em que o aumento de crédito na vigência do contrato seja colocado à disposição do consumidor por um período não superior a três meses.

As prestações vão subir?

«Prazos mais curtos significam prestações mais altas», alerta a DECO. E exemplifica, um consumidor de 35 anos vai deixar de poder contratar um crédito a 40 anos, passando este limite máximo a 37 anos. Segundo os cálculos da Associação de Defesa do Consumidor o consumidor irá pagar mais 16,84 euros de prestação mensal por cada 100 mil euros de empréstimo, considerando um financiamento com um spread de 1% e indexado à Euribor a 12 meses (-0,477%). Estas contas referem-se à redução de três anos na maturidade.

Que outros impactos estas alterações podem ter nas famílias?

Esta alteração vai limitar o acesso ao crédito, pois com o aumento das prestações provocadas pela redução da maturidade, a taxa de esforço poderá ser superior aos 35% o que significa que muitas famílias poderão não conseguir a aprovação do contrato de crédito.

Do outro lado da medalha, a redução do prazo de reembolso do empréstimo reduz os custos totais do mesmo, pois o consumidor irá pagar menos juros.

Quais são as precauções que as famílias devem tomar?

São várias as questões que as famílias devem considerar antes de proceder à contratação de um crédito à habitação:

- Uma vez que com prazos mais curtos, as prestações serão mais elevadas, a DECO recomenda que as famílias aumentem o valor da entrada do imóvel, para reduzir deste modo o montante a solicitar.

Considere taxas fixas, variáveis ou mistas. Estas taxas vão influenciar o valor da prestação.

- Se, com a taxa fixa, não há variações ao longo do empréstimo, tem o senão de ser mais elevada que a taxa variável. De acordo com a Deco «num empréstimo de 200 mil euros, a 30 anos, concluímos que optar pela taxa fixa custa mais 1920 euros por ano».

- Já com a taxa variável o valor a pagar vai estar dependente da evolução da taxa indexante (normalmente a Euribor) ao longo do tempo. No entanto, esteja atento, pois com taxas variáveis o impacto poderá ser grande caso se registem aumentos nas taxas de referência. Algo que pode vir a acontecer na atual conjuntura mundial.

Porque acontecem estas mudanças na recomendação?

Porque o Banco de Portugal analisou a situação global do país e concluiu que as famílias têm um elevado nível de endividamento e o sistema financeiro tem uma elevada exposição ao crédito à habitação. Em simultâneo, o stock de crédito ao consumo está a aumentar, enquanto as taxas de juro se mantêm, para já, baixas e os preços no setor imobiliário residencial, por seu lado, aumentam.

Considerou por isso tomar medidas. O objetivo é reforçar a importância de promover uma avaliação adequada do risco inerente aos créditos abrangidos, em linha com a legislação da União Europeia e nacional que regulam os contratos de crédito em apreço celebrados por consumidores.

Como salvaguardar-se neste novo cenário?

Se vai contratar um crédito à habitação, recomendamos vivamente que recorra a um intermediário de crédito da MaxFinance para lhe encontrar a solução adequada no mais curto espaço de tempo. É um serviço que não acarreta custos e que poderá significar a poupança de alguns milhares de euros na hora da contratação e ao longo da duração do empréstimo.

A MaxFinance irá apresentar-lhe várias simulações e estará disponível para responder a todas as suas dúvidas. Mas recordamos algumas das principais:

- Compare a Taxa Anual de Encargos Efetiva Global (TAEG), pois é o indicador que inclui todos os custos do crédito, incluindo juros, comissões e seguros, quando obrigatórios.

- Preste atenção às vendas cruzadas (seguros, cartões de crédito, negativo autorizado, aplicações financeiras) e verifique se compensam ou se é apenas mais um encargo mensal.

- Verifique a sua taxa de esforço.